2022年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多挑戰(zhàn),不少城市的房價、商品房交易規(guī)模雙雙低溫徘徊。也正是在2022年,房地產(chǎn)政策風向全面轉(zhuǎn)向?qū)捤?國家將住房消費作為釋放內(nèi)需潛力的重點之一,大力支持剛性和改善性住房需求。

(資料圖)

2023年房地產(chǎn)市場會怎么走?購房人應(yīng)該及時止損,還是趁機抄底?租購并舉的格局下,租房人群會迎來哪些利好?

房地產(chǎn)進入新周期,提振信心已成共識

房地產(chǎn)業(yè)的重要性被重估。2022年12月,“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”被重提。近日,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在“波哥聊樓市之2023年十大趨勢發(fā)布會”上指出,時隔20年再次明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),這意味著2023年的各項鼓勵性政策會加快出臺。

比如在需求端,涉及放松“四限”、下調(diào)首付比例、放寬二套房認定等增量政策有望進一步發(fā)力。5年期以上LPR仍有下調(diào)空間。同時,對于存量高利率按揭貸款,利率也有望適度下調(diào)。

對于普通購房者來說,若此時買房,則政策相對寬松,購房門檻有所降低,購房成本也將低于之前。

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)風險也受到高度關(guān)注。官方表態(tài)將2023年房地產(chǎn)工作概括為增信心、防風險和促轉(zhuǎn)型三個方面。

防風險的重點在于房企端。張波指出,2022年,房企受困于資金回籠放緩,疊加融資環(huán)境收緊,債務(wù)違約風險加大。

他認為,只有“既保交樓又保房企”,才能穩(wěn)經(jīng)濟、防風險,打通市場循環(huán),更有利于消費者信心的恢復(fù)。2023年,預(yù)計在重點做好“保交樓”的同時,房企各項融資渠道重新開閘,優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機,整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮,行業(yè)風險有望進一步緩釋。

房價告別“普漲時代”,上漲與下跌并行

房地產(chǎn)進入新周期還意味著房地產(chǎn)市場將告別此前的房價“普漲時代”,真正迎來行業(yè)拐點和城市分化,房地產(chǎn)更多回歸民生屬性。真正買房解決居住問題或者用來改善居住條件的購房者將受到政策鼓勵。

一般來說,考慮到大多數(shù)人“買漲不買跌”的心理,當房價處于一輪復(fù)蘇上行的開端時,買房窗口期就出現(xiàn)了。

那么2023年,房價會漲嗎?張波認為,今年房價或繼續(xù)呈現(xiàn)“K”型分化的趨勢,也就是說上漲與下跌并行,部分城市的房價繼續(xù)往上走,另有一部分城市的房價已跌回多年前,并且持續(xù)調(diào)整。

在開啟上漲趨勢的部分熱點城市,買房窗口可能正在打開,但在人口凈流出的收縮型城市,房價調(diào)整還會持續(xù)一段時間,直到與當?shù)匦枨蠛唾徺I力真正形成平衡。

張波認為,一二線城市新房豪宅化的趨勢會持續(xù),改善性購房需求會逐漸超過剛需成為樓市主力;而在三四線城市,中低價位住宅的占比或持續(xù)提升。購房者需要對所在城市房地產(chǎn)需求進行分析,該止損的止損,該入市的入市,避免盲目跟風。

優(yōu)質(zhì)房企將獲重生,“租購并舉”駛?cè)肟燔嚨?/strong>

如果選擇購買新房,購房者可能會選擇相對優(yōu)質(zhì)房企的樓盤。那么哪些房企在新的發(fā)展模式下,更能有優(yōu)勢?

張波認為,主要有四大類:

1. 優(yōu)質(zhì)的頭部房企。中央層面明確表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)的頭部房企,中央經(jīng)濟會議上也有明確說明,從這個鏈路上來說,“優(yōu)等生”肯定是被優(yōu)先救助的。

2. “三道紅線”綠檔房企。一道紅線都沒踩中的房企,被歸為綠檔。當前,雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去,但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個參考指標。

3. 拿地補倉未來有貨可賣的房企。2022年,雖然不少房企大幅降低拿地份額,但是也有不少房企積極補倉。保利發(fā)展、碧桂園近兩年累計新增的土地貨值均超6000億元;萬科、中海、華潤的新增貨值分別達5518億、5159億和5109億。此外,綠城中國、招商蛇口(001979)、龍湖集團等房企的新增土地貨值,均在3000億以上。

4. 聚焦主航道,穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進的房企。這方面的正向典范,如萬科、綠城、龍湖等優(yōu)質(zhì)的民營成分房企,以及保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等為代表的國央企。發(fā)展腳步邁的太快,或是產(chǎn)業(yè)布局上過于多元化,容易出現(xiàn)資金困難,最終難在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。

如果選擇不買房,租房住也不失為一個不錯的選擇。整個房地產(chǎn)的推進,一定不只有商品房和買賣房交易,租賃也是一個最重要當中的一環(huán)。2022年住房租賃政策端以完善監(jiān)管、支持推進保障性租賃住房落地為主要方向,對住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、中介機構(gòu)、承租人等市場主體權(quán)益進一步規(guī)范完善,有利于行業(yè)長期健康發(fā)展。住房租賃政策利好頻出,“租購并舉”也正在駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

未來隨著流動人口不斷增多,城鎮(zhèn)化率不斷提升,租賃人口占比勢必增多。中長期租房人口約3億,按其租金占收入比重30%,并且可支配收入增速保持和GDP一致,預(yù)計租賃市場規(guī)模達5萬億元。背靠萬億級租賃市場,租房或?qū)⒊蔀榉科笮沦惖馈?/strong>

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