樓市調(diào)控精細(xì)化管控資金和土地這兩大房企命脈后，“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代”似乎終于在2020年正式定音。房企債務(wù)和毛利率變化已經(jīng)成為最確定的信號。

作為上海本土最大的多元化房企，綠地控股(600606.SH)也不得不在時代轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，將重點(diǎn)聚焦于財(cái)務(wù)優(yōu)化和提質(zhì)增效上。

(資料圖片僅供參考)

4月26日，綠地發(fā)布2020年年報(bào)顯示，全年?duì)I收同比增長6.53%，達(dá)到4558億元;扣非歸母凈利潤同比增長13.13%，達(dá)到144億元。

分區(qū)域來看，大本營華東區(qū)域仍是收入重鎮(zhèn)，全年貢獻(xiàn)營收2124.6億元，占總收入將近一半。其次是西南區(qū)域，全年?duì)I收1049.2億元，也達(dá)到總收入近四分之一。不過西南地區(qū)毛利率表現(xiàn)拖了后腿，僅為5.72%，這在很大程度上拉低了公司整體毛利率。

從數(shù)據(jù)來看，去年綠地歸母凈利增速不及營收增速。房企盈利能力變?nèi)?，?020年房企財(cái)報(bào)得到淋漓盡致體現(xiàn)。隨著高地價項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，疊加去年影響，不管頭部房企還是中小型房企都在這一維度上面臨下行的壓力。

頭部房企如萬科，毛利率由2019年27.2%下降到2020年22.6%，恒大去年凈利率同比下降6.4個百分點(diǎn)。中型房企如新城、金地等董事長均對外指出，土地成本的高企和銷售端嚴(yán)格限價政策下，行業(yè)的收益率面臨著下行挑戰(zhàn)。

就綠地而言，其盈利能力下降主要來源三方面。中信建投竺勁分析認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，較上年同期下降 1.2 個百分點(diǎn)至 26.4%;其次，投資收益下滑顯著，由2019年的88.6 億下降至2020年的47.7 億元;最后，成本管控能力下降， 銷售管理費(fèi)用率較上年同期提升了 0.5 個百分點(diǎn)至 5.5%。

綠地是一家多元化房企，業(yè)務(wù)集中在地產(chǎn)、基建、金融和消費(fèi)四方面。其中主業(yè)地產(chǎn)是最大的營收來源。

去年，這一業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入1948億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積1769萬平方米，保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3584億元，銷售面積2909萬平方米，回款3089億元，回款率86%。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，綠地貨值結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，商辦貨值正在逐年降低。去年其住宅銷售金額2725億元，占比76%，商辦銷售占比24%。

憑借“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同戰(zhàn)略布局，綠地在土地獲取上具備多數(shù)房企無法比擬的優(yōu)勢。去年，綠地929億元買地，平均樓面價僅為3175元/平方米。

具體來看，去年，綠地共新增90個項(xiàng)目，對應(yīng)土地面積1365萬平方米，總貨值約3330億元。在新增項(xiàng)目中，約七成項(xiàng)目位于一、二線城市;按計(jì)容建面計(jì)算，約七成為住宅。其中，“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目建筑面積超過2300萬平方米，占比超過80%。

截至2020年底，總土儲20088萬平方米，其中，持有待開發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面4592萬平方米，在建15496萬平方米。這一土儲總量在行業(yè)中屬于靠前位置。

此外，綠地另外三項(xiàng)業(yè)務(wù)也在規(guī)劃中得到積極發(fā)展。去年，基建營業(yè)收入 2334 億元，同比增長 24%;金融利潤總額37億元;消費(fèi)上，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)全年?duì)I收80億元，零售門店拓展至近100家，營運(yùn)酒店增長至45家，4S店規(guī)模也在擴(kuò)大，達(dá)到44家。

不過，在關(guān)乎企業(yè)命脈的財(cái)務(wù)指標(biāo)上，綠地表現(xiàn)并不理想。去年，監(jiān)管層先后出臺“三道紅線”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理”政策，約束了房企的融資規(guī)模，房企不得不將穩(wěn)健重要重要發(fā)展戰(zhàn)略。

依照“三道紅線”新規(guī)， 綠地控股2020年年度三項(xiàng)指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)，與2019年踩線情況一致，維持‘紅檔’。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點(diǎn);凈負(fù)債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21。

樂觀的是，其現(xiàn)金流得以改善。去年，綠地錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額447億元，同比增長132.17%;貨幣資金為1035億元。

據(jù)了解，綠地提出了“三年三步走去杠桿”計(jì)劃進(jìn)行降檔。而今年目標(biāo)則是，力爭實(shí)現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。

根據(jù)綠地披露的2021年一季度業(yè)績數(shù)據(jù)，其現(xiàn)金短債比超過1 ，“一條紅線”已經(jīng)提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。

今年春節(jié)前后，綠地在償債高峰期，償還多筆到期債務(wù)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。據(jù)綠地披露，公司在今年按期完成了2015年公司債券(第一期)、2016年公司債券(第一期)本息兌付，總計(jì)約180億元。2月，完成本息約4.72億美元境外美元債券兌付。

同時，綠地加大了債券回購注銷力度，已回購美元債券共計(jì)約6000多萬美元，目前已注銷1300多萬美元。

至三月底，綠地有息負(fù)債總額(含廣西建工)較今年初再降181億元，自去年推進(jìn)去杠桿計(jì)劃以來，累計(jì)較高點(diǎn)已下降845億元;凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降52個百分點(diǎn)。

綠地未公布今年銷售目標(biāo)。從行業(yè)來看，降負(fù)債穩(wěn)發(fā)展，不再追求盲目追求規(guī)模增速，已經(jīng)成為當(dāng)下房企共同選擇。而綠地控股董事長、總裁張玉良也表示，綠地將以降負(fù)債穩(wěn)發(fā)展、高效去杠桿作為重要戰(zhàn)略。

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